خوشبختانه برای موفقیت در حوزه املاک و مستغلات، نیازی به پیش بینی آینده نیست. اما دانستن این موضوع که بازار به کدام سمت در حال حرکت است، برای تصمیم گیری صحیح بسیار مهم می­باشد.

وبسایت PropertGuys.com اخیراً لیستی از شش روند را منتشر کرده است که طبق نظر این شرکت، این شش روند احتمالاً تأثیر تحول برانگیزی بر بازار املاک کانادا در سال­های آینده خواهد داشت. براساس مشاوره­ای که با تعدادی از نمایندگان، بساز بفروش­ها و مشتریان PropertGuys در کانادا و ایالات متحده انجام شده است، این روندها حاکی از آنند که محیط املاک، به سرعت در حال تغییر است، طوری که برای تحقق خواسته ­های مستاجران، باید سرمایه گذاران بیشتری را به سمت این بازار جذب کرد.

به گفته­ی والتر ملانسون، بنیانگذار و تحلیلگر ارشد PropertGuys: روندهایی که شناسایی شده­ اند، حاکی از تغییرات اساسی در بازار املاک هستند "و اعتقاد ما این است که این نشان دهنده­ ی شرایط بازار در آینده می­باشد".

1. زندگی مشترک

شرکت We Work تصمیم گرفت که نحوه سوء استفاده­ ی صاحبان املاک تجاری از اقتصاد اشتراکی (sharing economy) را تغییر دهد تا اجاره­ ها را به سمت املاکی سوق دهد که یا خالی بودند و یا نتوانسته بودند از افزایش اجاره بها برای سودآوری خود استفاده کنند.

ملانسون می­گوید: صاحبخانه ­های مسکونی، اکنون به فکر استفاده از املاک اجاره­ ای به همین روش هستند.

انتظار اکثر ساکنان جوان در شهر، این است که به هر حال هم اتاقی داشته باشند. با روی کار آمدن این نسل جدید از مستاجران، که به دنبال امکاناتی از جمله آپارتمان­ های مبله، فضاهای مشترک بزرگتر، تمیزکاری رایگان و wifi، و گروهی از افراد مشابه هستند، صاحبخانه­ ها می­توانند حق العمل بابت اجاره هر اتاق دریافت کنند. مثل اجاره­ی یک خانه ­ی دانشجویی است، منهای اینکه دیگر خیلی کوچک و خفه نیستند.

به گفته­ ی ملانسون: "کل ایده این است که این رویکرد، یک جامعه می­سازد، به صاحبخانه ­ها کمک می­کند که بتوانند اجاره را افزایش دهند، و به افراد نیز این امکان را می­دهد که بتوانند مکانی به مراتب بهتر از چیزی که به دنبال آن بودند برای اجاره پیدا کنند."

2. تغییرات اقلیمی بر فروش ساختمان­های جدید تأثیر می­گذارد

از آنجا که تغییر استانداردهای زیست محیطی، بساز بفروش­ها را مجبور می­کند تا نحوه ساختن ملاک خود را تغییر دهند، هزینه انجام این کار فقط در کوتاه مدت افزایش خواهد یافت.

ملانسون می­گوید: "از نظر ما، این مسئله یکی از مواردی است که فشار زیادی بر توسعه و ساخت و سازهای جدید وارد می­کند. ساخت و سازها در حال پیچیده­ تر شدن هستند – بخصوص گرفتن مجوز، و گذر از مقررات دست و پاگیر. در واقع سرعت تغییرات آن بسیار بالاست، و مدام سخت­تر و گران­تر می­شود. "

قیمت­ های بالای محصولات مورد استفاده در ملک­های از پیش ساخته شده، می­تواند مانعی برای فروش این خانه­ های جدید باشد، اما افزایش قیمت ذاتی این دارایی ­ها باعث می­شود که در تاریخ تحویل، سرمایه گذار، پول به مراتب کمتری نسبت به نرخ روز پرداخت کند.

3. ساخت و ساز جدید، اخبار قدیمی

افزایش قیمت محصولات جدید و وضعیت بسیاری از جوامع شهری، بساز بفروش­ها را مجبور کرده است که از مراکز شهر، دور و دورتر شوند. خریداران هنوز به دنبال خانه­ ی جدید هستند، اما مسافت بین محل کار آنها و جایی که توانایی خرید خانه دارند، غیر قابل توجیه است. پیش بینی ملانسون این است که اگر خانه­ ی جدید، دور از مرکز شهر واقع شده باشد و ساعت­ها با مکان مورد نظر خریدار فاصله داشته باشد، این خانه ارزش چندانی برای خریدار نخواهد داشت.

وی می­گوید: "آنچه ما شاهد آن هستیم، این است که توان مالی مردم، آنها را تا آنجا که از نظر انسانی ممکن است از شهر دور می­کند، چون هیچ جای دیگری برای ساخت وجود ندارد."

ممکن است اینگونه باشد، اما در انتاریو و بریتیش کلمبیا، دو استانی که جمعیت آنها در حال افزایش است، به راحتی می­توان فرض کرد که همیشه کسی وجود دارد که مایل است دو ساعت تا محل کارش رانندگی کند، البته مشروط به اینکه او بتواند اولین ملک خود را بخرد. و هنوز جای زیادی برای ساخت و ساز در اکثر شهرهای آتلانتیک کانادا وجود دارد.

4. کاندوها برای خانواده ­ها

سرمایه گذاران معمولاً تصور می­كنند كه کوچکترین خانه­ ای كه یك خانواده دوست دارد آن را اجاره کند، یک تاون هاوس (townhouse) است. ملانسون می­گوید دیگر اینگونه نیست، و افراد جدیدی که از خارج از کشور می­آیند، غالباً کاندوها را به عنوان یک گزینه مقرون بصرفه و راحت انتخاب می­کنند.

او توضیح می­دهد: "قرار نیست که دیدگاه همه تازه واردین نسبت به یک خانه، با دیدگاه من و شما یکسان باشد. ما کل این فضا را می­خواهیم، و این برای بسیاری از افرادی که از سایر نقاط جهان می­آیند و هرگز این فضا را نداشته ­اند، قابل درک نیست. "

سرمایه گذارانی که انتخاب خود را براساس تقاضا، بین واحدهای یک خوابه و دو خوابه می­گذارند، به این نکته توجه دارند.

5. قیمت­ها در حال افزایش

خبر بد برای کسانی که امیدوارند سرعت افزایش قیمت­ها کم شود و این خبر، بازارهای بزرگی مانند مونترال، تورنتو، ونکوور و ویکتوریا را تحت تأثیر قرار می­دهد: افزایش تقاضا باعث خواهد شد که قیمت خانه­ ها همچنان بالا برود.  یکسانی قیمت­ها در نیمه اول سال 2019 در ونکوور و تورنتو، سرابی بیش نبود. سرمایه گذارانی که به دنبال ارزش هستند، باید تمرکز خود را روی شهرهای کم جمعیت­تر قرار دهند.

به گفته­ی ملانسون: "به نظر می­رسد که همه در جهان می­خواهند در تورنتو زندگی کنند و از دست من و شما هم هیچ کاری برای متوقف کردن آنها برنمی­آید. از نظر من در آینده­ای قابل پیش بینی، نمی­توان این واقعیت را تغییر داد."

پیش بینی PropertyGuys نیز این است که ادمونتون و کلگری، شاهد افزایش قابل توجهی در قیمت­ها خواهند بود. اما CREW با این موضوع مخالف است.

6. دور شدن از مشاورین املاک

ملانسون می­گوید: "املاک و مستغلات، یک بیزینس صد ساله است. امروزه برندهای بزرگ تقریباً به همان روشی داد و ستد می­کنند که صد سال پیش می­کردند. بیزینس آنها که بسیار مشاور-محور (agent-centric) بود، زمانی از پویایی لازم برخوردار بود که آن مشاور املاک، دست پُری داشت. آنها لیستینگ داشتند، اهداف SMART (Specific, Measurable, Attainable, Realistic, Time-bound) داشتند، داده داشتند و داده­ های مخفی در اختیار داشتند. "

آن روزها به پایان رسیده است. با توجه به اینکه خریداران نسبت به داده­ هایی که به آنها دسترسی دارند اعتماد بیشتری پیدا کرده­اند، پرداخت وجه به مشاور املاک برای ارائه اطلاعات مشابه، دیگر یک انتخاب خودکار نخواهد بود - خصوصاً برای سرمایه گذاران جدیدی که شاید قبلاً هرگز با یک مشاور املاک سر و کار نداشته­اند.

ملانسون می­گوید: "الان شما می­توانید اطلاعات بیشتری از بازار کسب کنید، کارهای بیشتری انجام دهید، بیشتر درک کنید و با بازار، بسیار متفاوت از 10 یا 20 سال پیش رفتار کنید، یعنی زمانی که اعتماد شما به یک مشاور املاک در بالاترین حد خود بود."

CREW روزی را می­بیند که خریداران و فروشندگان به جای اینکه منتظر جذب مشتری از طرف مشاور املاک باشند، از طریق یک اپلیکیشن، املاک خود را در بازار جستجو می­کنند و یا در بازار قرار می­دهند. اما به نظر ما، سرمایه گذارانی که می­خواهند یک سبد متنوع و محکم ایجاد کنند، بهتر است به جای پرداخت هزینه­ های بلند مدت بالاتر به خاطر انتخاب املاک اشتباه، کمیسیون­هایی را به یک مشاور املاک متمرکز بر سرمایه گذار پرداخت کنند.