۱۰ مرحله خرید خانه در کانادا

مقدمه

خرید خانه در کانادا برای بسیاری از افراد می‌تواند مهم‌ترین اقدام زندگی به شمار بیاید؛ به همین جهت هم هست که مراحل خرید خانه در کانادا تا حد زیادی استرس‌زا و گاهی نیز سردرگم کننده است. برای تحقق رویای خانه‌دار شدن شما باید درک درستی از تمامی گام‌های مورد نیاز برای رسیدن به خانه مورد نظر خود داشته باشید و برای همین منظور، ما در این مطلب قصد داریم 10 گام اساسی برای رسیدن به خانه مورد نظر را جهت آشنایی هر چه بیشتر با فرآیند خرید خانه در کانادا با شما به اشتراک بگذاریم. اگر با مقایسه هزینه اجاره و خرید خانه و همینطور پس انداز کردن مبالغ کافی برای خانه‌دار شدن، به این نتیجه رسیده‌اید که زمان خانه‌دار شدن شما فرا رسیده است، این مطلب را تا انتها مطالعه کنید.

  گام یک: پس انداز کافی برای پیش پرداخت

نخستین گامی که باید برای خرید خانه در کانادا بردارید، جمع کردن پول پیش پرداخت خانه است. در انتاریو برای خرید خانه‌ای 500.000 دلاری، باید حداقل 5% از قیمت خانه را به عنوان پیش پرداخت داشته باشید. برای خانه‌های بین 500 هزار دلار تا یک میلیون دلار، شما می‌بایست 5% از 500 هزار دلار اول و 10% از مابقی قیمت خانه را به عنوان پیش پرداخت داشته باشید. همچنین برای خرید خانه‌های بالای یک میلیون دلار نیز شما باید حداقل 20% از قیمت خانه را به صورت نقد داشته باشید.

البته به خاطر داشته باشید که اگر بتوانید در هر صورت 20% از قیمت خانه را به صورت نقدی برای پیش پرداخت جمع کنید، انعطاف بیشتری برای دریافت وام مسکن خواهید داشت. مورد بعدی که به هزینه‌های اولیه شما افزوده خواهد کرد، هزینه مازاد بیمه‌ی وام مسکن کانادا برای پیش پرداخت زیر 20% است. به این صورت که اگر بین 5 الی 10 درصد از قیمت مسکن را به عنوان پیش پرداخت در اختیار داشته باشید، باید 4% نرخ بیشتر به عنوان حق بیمه به نرخ وام خود بیفزایید. اگر بین 10 الی 15 درصد پیش پرداخت داشته باشید، این نرخ افزوده 3.1% خواهد شد و اگر بین 15 الی 20% پیش پرداخت داشته باشید، در این صورت نرخ بهره افزوده بیمه وام شما 2.8% خواهد بود.

با افزایش قیمت مسکن در تورنتو و رسیدن میانگین قیمت به بیش از یک میلیون دلار در سال 2021، موضوع پس انداز پول برای پیش پرداخت از همیشه با اهمیت‌تر شده است. البته اگر خرید شما به عنوان نخستین خانه شما باشد، دولت کانادا نیز برنامه‌هایی برای کمک به شما ارائه خواهد کرد؛ برنامه‌هایی مانند:

·      وام 35000 دلاری RRSP

·      ارائه سهام مشترک خانه به ارزش 25000 دلار از سوی دولت کانادا برای خریداران بار اولی خانه در کانادا( First Time Home Buyer Incentive )

·      تخفیف مالیات انتقال مالکیت تا سقف 4000 دلار

·      تخفیف عوارض شهرداری (در تورنتو) تا سقف 4740 دلار

  گام دو: افزایش امتیاز اعتباری (Credit score) و درآمد پایدار

از آن‌جایی که تراز اعتباری (credit score) شما نقش مهمی در پیشنهادات وام شما ایفا می‌کند، باید سعی کنید تا آن‌جا که می‌توانید، امتیاز اعتباری خود را افزایش دهید. در حالت ایده آل، برای برآورده کردن شرایط امتیاز اعتباری برای دریافت وام مسکن بیمه شده، امتیاز اعتباری شما باید حداقل 600 باشد. علاوه بر این، داشتن تراز اعتباری بالاتر می‌تواند بر نرخ بهره وام مسکن نیز تأثیر بگذارد. نرخ بهره، گزینه‌های وام و موسسات مالی که مایل به ارائه وام به شما باشند، با تراز اعتباری بالاتر، متنوع‌تر خواهد بود.

برای کسب تراز اعتباری بالاتر، باید از زمانی که حتی به خرید خانه فکر می‌کنید، اقداماتی پیشگیرانه انجام دهید. اقداماتی از قبیل:

·      عدم تاخیر در پرداخت بدهی‌های اعتباری

·      پایین بودن نرخ استفاده از کارت‌های اعتباری

·      حفظ سابقه اعتباری خوب

·      محدود کردن درخواست‌های اعتباری در کلیه حساب‌هایتان

در کنار یک تراز اعتباری خوب، داشتن یک منبع درآمد پایدار هم می‌تواند گرفتن وام مسکن را بسیار آسان‌تر کند. داشتن خانه شخصی به این معنی است که شما مسئول هزینه‌های ناشی از آن نیز خواهید بود. هزینه‌هایی مانند نگهداری و تعمیرات پرهزینه، مالیات سالانه، حق بیمه خانه و... طبیعتاً اگر درآمد شما به گونه‌ای باشد که بتوانید از پس این هزینه‌های نیز برآیید، احتمال دریافت پیشنهادات وام شما افزایش خواهد یافت. در واقع، وام دهنده شما ممکن است برای ارزیابی ثبات درآمدتان، درخواست دریافت گواهی کار یا فیش حقوقی داشته باشد. اگر درآمد شما به دلیل خویش‌فرمایی یا قراردادی بودن از ثبات کمتری برخوردار است، مهم است که از قبل با کنار گذاشتن مقداری پول به عنوان صندوق اضطراری، برنامه‌ریزی‌های لازم را جهت جبران نمودن خلا ثبات درآمدی خود انجام دهید.

  گام سه: بررسی استطاعت مالی

در گام اول و دوم از مراحل خرید خانه در کانادا شما می‌توانید آنچه قرار است برای خانه‌دار شدن بپردازید را به دست آورید، اما اینکه بدانید استطاعت مالی شما چقدر است، نیاز به محاسباتی دیگر دارد. برای بررسی استطاعت مالی خود جهت خرید خانه در کانادا باید موارد زیر را مورد بررسی قرار دهید:

·      حداکثر پیش پرداختی که می‌توانید در ابتدا بپردازید.

·      نسبت هزینه‌های مسکن (شامل اقساط، هزینه انرژی، مالیات و...) به درآمد یا GDS شما

·      نسبت کل بدهی‌ها (شامل هزینه‌های مسکن، اقساط کارت اعتباری، وام خودرو و...) به درآمد یا TDS

·      هزینه‌های زندگی که از درآمد خالص شما (بعد از کسر مالیات درآمد) بیشتر نباشد.

برای محاسبه این موارد می‌توانید از ابزارهای آنلاینی مانند WOWA استفاده کنید تا کار را برای شما راحت کند. برای یافتن خانه‌ای که احساس خوبی نسبت به آن داشته باشید، در کنار اینکه بدانید چقدر قرار است هزینه کنید، باید این را هم بدانید که زندگی‌تان با آن هزینه‌ها چقدر تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. در نهایت، هنگام تصمیم‌گیری در مورد میزان هزینه‌ای که برای خانه‌دار شدن قرار است کنار بگذارید، باید تصمیم بگیرید که با باقی درآمد خود در طول زمان پرداخت اقساط (که زمان کمی هم نیست) چگونه زندگی خود را سپری کنید.

 گام چهار: تعیین محل خرید خانه

حال که از استطاعت مالی خود آگاه شدید، باید تعیین کنید که در کدام منطقه قصد یافتن خانه را دارید. معمولاً برای خریداران معیارهایی مانند زمان رفت و آمد، ضریب ایمنی محله، جایگاه علمی مدارس منطقه، سیستم حمل و نقل عمومی، امکانات موجود در محله و... از بیشترین اهمیت برخوردارند. برای خانواده‌هایی که فرزند کوچک دارند، نزدیک بودن به یک مدرسه خوب، اهمیت بالایی دارد؛ به همین خاطر معمولاً هزینه زندگی در نزدیک مدارس خوب، به‌مراتب بیشتر از دیگر نقاط است.

مسئله زمان رفت و آمد نیز درباره مقدار زمانی از روز است که برای رفتن به محل کار و برگشت از آن باید صرف کنید. اگر بخواهید جایی دورتر از شهر خانه بخرید، احتمالاً فضایی بیشتر با هزینه‌ای کمتر به دست خواهید آورد؛ اما در ازای آن باید روزانه زمان بیشتری را برای رفت و آمد سپری نمایید. همچنین دور بودن از شهر ممکن است امکان استفاده از حمل و نقل عمومی را نیز برایتان سخت کند. در مقابل، خانه‌های شهری ممکن است فضایی کوچک‌تر با قیمتی بالاتر داشته باشند؛ اما دسترسی آن‌ها به سیستم حمل و نقل عمومی راحت‌تر بوده و امکانات بیشتری را در اختیار شما قرار می‌دهند. تمام این‌ها بستگی به انتخاب محل خرید خانه شما دارد. بنابراین این گام از اهمیت بسیاری بالایی برخوردار خواهد بود.

 گام پنج: هزینه‌های عقد قرارداد

برای خرید خانه شما نیاز به برآوردی دقیق از تمام هزینه‌های جاری خواهید داشت. بنابراین بهتر است که برای هزینه‌های عقد قرارداد و دیگر هزینه‌های جاری خرید خانه نیز از پیش آمادگی داشته باشید. برای ایالتی مانند انتاریو، این هزینه‌ها ممکن است 3 الی 5 درصد از قیمت خانه را شامل شود که بخش اعظم آن مربوط به مالیات انتقال مالکیت، هزینه‌های وکیل ،  و دیگر هزینه‌های حقوقی است. برای محاسبه دقیق این هزینه‌ها نیز می‌توانید از ماشین حساب آنلاین WOWA استفاده نمایید. در جداول زیر فهرستی از هزینه‌های عقد قرارداد برای خرید خانه در کانادا را قرار داده‌ایم:

  گام شش: پیش تاییدیه وام مسکن

گرفتن پیش تاییدیه وام مسکن از دیگر کارهایی است که پیش از جستجو برای خانه بهتر است انجام شود. این گواهی که تا 120 روز هم اعتبار خواهد داشت، به شما کمک می‌کند بدانید که واجد شرایط چه مقدار وام با چه شرایط و چه نرخ بهره‌ای هستید. با دانستن این موضوع، بهتر می‌توانید به جستجوی خانه مورد نظر خود باشید. همچنین داشتن این پیش تاییدیه، درباره وام خود و اینکه اقساط ماهانه چه مقدار است و چطور باید تمام هزینه‌های خود را برای خانه‌دار شدن مدیریت کنید، شما را روشن خواهد نمود.

بعد از این نوبت به انتخاب موسسه وام دهنده می‌رسد و بهترین معیار برای این انتخاب، جستجو برای پایین‌ترین نرخ بهره در میان تمامی وام‌های پیشنهادی است. نرخ بهره پایین‌تر به معنای صرفه جویی در هزینه‌ها است و این چیزی است که شما را به رویای خرید خانه در کانادا نزدیک‌تر می‌کند؛ برای روشن شدن این موضوع به مثال زیر توجه کنید.

فرض کنید خانه‌ای 600.000 دلاری را خریداری و 120.000 دلار (20% ارزش خانه را) به عنوان پیش‌پرداخت، پرداخت کرده‌اید. بنابراین شما نیاز به بیمه وام مسکن نخواهید داشت و به صورت خالص 480.000 دلار وام نیاز دارید. بیایید تصور کنیم شما وامی 25 ساله با نرخ ثابت 3.2% دریافت کرده‌اید. در این صورت طی 5 سال اول بازپرداخت، شما جمعاً 71.110 دلار سود وام خود را پرداخت خواهید نمود. حال اگر با جستجوی بیشتر می‌توانستید وامی مشابه اما با نرخ بهره 2.6% پیدا کنید (که برای چنین شرایطی قطعاً وجود خواهد داشت) ، در این صورت سودی که طی 5 سال اول پرداخت می‌کردید، 57.530 دلار بود. به عبارت بهتر، یک جستجوی بهتر و انتخاب بهترین نرخ بهره، می‌توانست شما را از پرداخت 13.580 دلار پول بیشتر معاف کند.

 گام هفت: یافتن یک مشاور املاک خوب

یکی از مهم‌ترین مراحل خرید خانه در کانادا که می‌تواند شما را از چندین حیث جلو بیندازد، یافتن یک مشاور املاک خوب، مجرب، با تجربه و آگاه به بازار است. به‌خصوص برای کسانی که قصد دارند برای نخستین بار اقدام به خرید خانه در کانادا کنند، حضور یک نماینده املاک می‌تواند بسیار راهگشا باشد. یک مشاور املاک مجرب کسی است که نیازهای شما را به خوبی درک کرده و سعی کند مواردی منطبق بر آن نیازها، پیش روی شما بگذارد. همچنین یک مشاور املاک آگاه به خوبی از نرخ بازار با خبر است و سعی می‌کند در مذاکره بهترین قیمت را به نفع شما انتخاب کند.

 گام هشت: جستجو برای یافتن بهترین گزینه

وقتی جستجوی خانه عملاً آغاز می‌شود، دنیای بی‌پایانی از گزینه‌ها پیش روی شما قرار خواهند داشت؛ اما شما باید در جستجوی خانه‌ای باشید که هم با بودجه شما سازگار باشد و هم برای زندگی یک مکان خوب به شمار بیاید. جستجوی شما از وب‌سایت‌های مربوط به فهرست فروش خانه در کانادا مانند وب سایت MLS و موارد مشابه آغاز می‌شود؛ همچنین مشاور املاک شما می‌تواند گزینه‌هایی را پیش روی شما بگذارد.

زمانی که به مزایا و معایب هر مورد از خانه‌های یافت شده نگاه می‌کنید، بهتر است پیشاپیش دو فهرست از مواردی که «باید داشته باشد» و مواردی که «بهتر است داشته باشد» تهیه کرده باشید. این کار می‌تواند هم گستره انتخاب‌های شما را محدودتر کند و هم انعطاف شما را نسبت به موردهای یافت شده افزایش دهد. به یاد داشته باشید که همیشه خرید اولین خانه دشوار است و بعد از آن ممکن است شما بارها اقدام به فروش و تعویض خانه خود کنید. بنابراین تا آنجایی که می‌توانید سعی کنید از خود انعطاف به خرج دهید؛ به‌خصوص اگر در منطقه‌ای دنبال خانه هستید که رقابت در آن بسیار بالاست و بازار داغی دارد.

 گام نُه: ارائه پیشنهاد خرید و آغاز مذاکره

بازار رقابت خرید خانه در کانادا بسیار داغ است؛ چرا که سیاست‌های دولت کانادا برای عرضه مسکن بر اساس پویا بودن همیشگی این بازار بنا گردیده است. بنابراین یافتن خانه مورد نظر اغلب اوقات به معنای خرید آن نخواهد بود؛ چرا که در اینجا شما وارد عرصه رقابت بین خریداران می‌شوید و باید هر چه سریع‌تر با ارائه قیمتی در خور، در مسیر مذاکره با فروشنده ملک قرار بگیرید. یک وقفه کوتاه در این مرحله می‌تواند شما را از دیگر خریداران عقب بیندازد؛ بنابراین به محض آن که خانه‌ای متناسب با نیازهای خود یافتید، نسبت به ارائه پیشنهاد اقدام نمایید. برای ارائه پیشنهاد و آغاز مذاکره وجود یک مشاور املاک مجرب در کنار شما می‌تواند بسیار یاری دهنده باشد.

   گام ده: عقد قرارداد و تحویل خانه

این یک روز سرنوشت‌ساز برای شماست که تمامی 9 گام پیشین را برای رسیدن به آن سپری کرده‌اید. روز عقد نهایی قرارداد و تحویل گرفتن خانه، روز تحقق یک رویای شیرین است و حال این شمایید که می‌توانید آزادانه به سوی قلمرو کوچک خود حرکت کرده و ادامه زندگی را در آن جشن بگیرید. اگر هزینه‌های ذکر شده در گام 5 این مطلب را در نظر داشته باشید و برای آن تدابیری اندیشیده باشید، در گام دهم هزینه دیگری برای سورپرایز شدن شما وجود نخواهد داشت و شما می‌توانید با خیالی آسوده پای قرارداد خانه جدیدتان را امضا کنید و کلید را تحویل بگیرید. با این حال پیش از عزیمت به خانه جدید، بهتر است این چند اقدام کوچک را از یاد نبرید:

·      بازسازی‌های فنی کوچک (مانند نقاشی دیوارها و...)

·      نظافت کامل منزل

·      عوض کردن تمامی قفل‌ها

·      اطلاع رسانی به ارائه دهندگان انواع خدمات (که مشترک آن‌ها بوده‌اید)

·      اطلاع رسانی به دوستان و اعضای خانواده برای شروع زندگی در خانه جدید!

این مورد آخر کاملاً اختیاری و تنها برای تقسیم شادی شما با دیگران است؛ چرا که پس از طی کردن این 10 گام، شما به خانه رویایی خود دست یافته‌اید و زمان آن رسیده که در سطحی تازه از آرامش و امنیت، زندگی خود را ادامه دهید.

جمع بندی و نتیجه گیری

با وجود آن که مراحل خرید خانه در کانادا کمی دشوار و استرس زا به نظر می‌رسد، اما در ارتباط بودن با حامیان حقیقی در این فرایند می‌تواند بسیار به شما کمک کند. یک مشاور املاک مجرب، دلالان وام مسکن، دوستان و خانواده می‌توانند حامیان حقیقی شما در مسیر تحقق رویای خرید خانه در کانادا باشند. تا زمانی که به پس انداز پول برای جمع کردن پیش پرداخت و دیگر گام‌های ذکر شده در این مطلب پایبند باشید، رویای خانه دار شدن در کانادا، رویای دور از دسترسی نخواهد بود.