راه های تامین پیش پرداخت خانه

۳ راه برای تأمین پیش پرداخت خرید خانه
احتمالا به فکر خرید یک ملک هستید، اما این سوال در ذهن شما تداعی میشود: آیا سرمایه کافی برای انجام این کار دارید؟ پنج دقیقه وقت بگذارید و این مطلب را در مورد زیر و بم پیش پرداخت، قوانینی که باید دنبال کنید و روشهای مختلفی که میتوانید برای جمع آوری پول استفاده کنید، بخوانید.

پیش پرداخت: قوانینی که باید رعایت شود

قبل از اینکه بخواهید به دنبال راه هایی برای تأمین پیش پرداخت خود باشید، مطمئن شوید که از مبلغ مورد نیازتان آگاهی دارید. وقتی میخواهید یک خانه، کاندو یا دوبلکسی بخرید، در زمان امضای وام مورگیج، باید حداقل ۵٪ از قیمت فروش خانه ای که قیمت آن ۵۰۰۰۰۰ دلار یا کمتر است را پرداخت کنید. مثلاً اگر قیمت خانه ۳۰۰۰۰۰ دلار باشد، حداقل پیش پرداخت آن ۱۵۰۰۰ دلار خواهد بود. توجه داشته باشید که وقتی قیمت فروش از ۵۰۰۰۰۰ دلار بالا رود، قوانین فرق میکنند. 
با این حال، اگر مبلغ پرداخت پیش پرداخت شما کمتر از ۲۰ درصد از ارزش ملکی است که قصد دارید خریداری کنید، باید از بیمه تاخیر در پرداخت مورگیج (mortgage default insurance) استفاده کنید، که معمولاً توسط بنگاه مورگیج و مسکن در کانادا (CMHC) ارائه می شود. این بیمه، بیشتر به افرادی کمک میکند که برای اولین بار قصدخرید خانه دارند، اما اغلب در تأمین حداقل پیش پرداخت که برابر با ۲۰٪ از قیمت خرید خانه است، مشکل دارند. 

میزان وام مورگیج خود را محاسبه کنید

به محض اینکه با قوانین مربوط به پیش پرداخت آشنا شدید، باید بدانید که هنگام خرید یک ملک، چقدر توانایی هزینه کردن دارید.
لوئیز-فیلیپ منارد، مدیر محصولات شخصی و راه حل های مالی در بانک ملی میگوید: "همیشه قبل از خرید خانه، باید این کار را انجام دهید." توصیه ی این فرد متخصص، این است که برای خرید خانه، با یک مشاور دیدار کنید تا در مورد وضعیت، نیازهایتان و سناریوهای مختلف صحبت کنید. 
اگرچه ابزارهایی برای محاسبه میزان پولی که میتوانید قرض بگیرید وجود دارد، اما باز هم باید با یک مشاور دیدار کنید که بتواند تصویر دقیق تری از وضعیت شما ارائه دهد. به گفته ی منارد: "این ابزارها به شما ایده میدهند، اما آنها فقط یک بُعد از ظرفیت ایتقراض شخص را محاسبه میکنند." وقتی با یک مشاور دیدار کنید، آنها چندین عامل را در نظر میگیرند که هم بر یکدیگر تأثیر میگذارند و هم بر وضعیت واقعی وام گیرنده، مانند هزینه های استارتاپ، مالیات نقل و انتقال (که در کبک معمولاً با عنوان " Welcome Tax" شناخته میشود) ، هزینه های محوطه سازی و غیره. همچنین مشاور میتواند پیش تاییدیه مورگیج برای شما صادر کند، که مشاورین املاک از آن بسیار استقبال میکنند. این پیش تاییدیه، نه تنها نرخ بهره را برای شما تضمین میکند، بلکه ظرفیت استقراض شما را نیز اثبات میکند، که این موضوع زمانی بسیار مفید خواهد بود که چندین خریدار برای یک ملک وجود داشته باشد. "
وقتی متوجه شدید که توانایی خرید چه نوع ملکی را دارید، میتوانید اقدامات مربوط تأمین مبلغ موردنیاز برای پیش پرداخت را در هنگام ثبت نام وام انجام دهید. ببینید کدام یک از سه راه حل زیر، مناسب ترین راه حل برای نیازهای شماست. شاید شما همین الان هم پیش پرداخت خود را بدون اینکه تحقق پیدا کرده باشد، در اختیار داشته باشید!
از RRSP فعلی خودتان کمک بگیرید
اگر در طرح پس انداز بازنشستگی (RRSP) خود ثبت نام کردهاید، میتوانید با شرکت در برنامه خریداران خانه (HBP)، از این طرح برای پیش پرداخت استفاده کنید. 
با استفاده از این برنامه، شما میتوانید تا ۳۵۰۰۰ دلار از بودجه RRSP خود برداشت کنید بدون اینکه مالیاتی بر آن اعمال شود، البته اگر قبلاً هرگز صاحب خانه نبوده اید یا بیش از پنج سال صاحب خانه نبوده اید. شما میتوانید از این مبلغ به عنوان پیش پرداخت استفاده کنید و یا از آن برای پوشش هزینه های خرید منزل مانند دفتر اسناد رسمی یا هزینه های جابجایی استفاده نمایید. دو نفر که یک ملک را با هم خریداری میکنند، میتوانند مبلغ ۷۰۰۰۰ دلار برای پیش پرداخت خود دریافت کنند. 
به گفته ی منارد: "سپس باید مبلغی که از RRSP دریافت کردهاید را بازپرداخت کنید تا بر آن مالیات وارد نشود. شما ۱۵ سال فرصت دارید تا بدون هیچ گونه مالیات، مبلغ دریافتی را بازپرداخت کنید. " همچنین باید به بازه زمانی که برای تملک خانه در نظر گرفته شده است، احترام بگذارید. معامله باید حداکثر تا اکتبر سال بعد از برداشت بودجه برای HBP، محضری شود. 
مثلاً پرونده سارا-ژول را در نظر بگیرید که ۲۹ سال سن دارد و حالا که عشق زندگی خود را پیدا کرده است، قصد دارد یک ملک بخرد. اما ناگهان، یک کاندو چشم او را به خود جلب میکند و تصمیم میگیرد که اولین مکان زندگی اش را خودش خریداری کند. میزان بودجه ای که در RRSP وی وجود دارد، برای تأمین هزینه پیش پرداخت مورد نیاز او کافی است، اما او نگران بازپرداخت این مبلغ است. 
او میگوید: "اگر قرار باشد از اجاره نشینی، به صاحب خانه تبدیل شوم، در این صورت میزان پولی که باید ماهانه پرداخت کنم، چند صد دلار بیشتر خواهد بود. میدانم که باید سبک زندگی خود را تنظیم کنم تا این کار عملی شود، اما از این میترسم که برای بازپرداخت RRSP، نتوانم هر ماه به اندازه کافی پس انداز کنم." 
طبق گفته ی منارد، به همین دلیل است که باید با یک مشاور، صحبت کنید. منارد میگوید: "شما باید این نکته را در نظر داشته باشید که وضعیت مالی شما در زمان خرید، بیانگر وضعیت مالی شما در آینده نیست. دو سال اول پس از خرید خانه، اغلب دشوار است، اما از نظر تئوری، وضعیت مالی شما باید با گذشت زمان بهبود پیدا کند و دوباره میتوانید برای بازنشستگی خودتان پس انداز کنید. فقط باید تعادل مناسب را پیدا کنید."  
خبر خوب؟ مطابق با HBP، لازم نیست خود تا سال دوم پس از برداشت از RRSP، برای بازپرداخت آن اقدام کنید. هم مهلت اندک، میتواند تفاوتهای زیادی ایجاد کند.

به صورت منظم پس انداز کنید

 در میان استراتژی های زیادی که برای تأمین هزینه پیش پرداخت وجود دارد، پس انداز همیشه گزینه جالبی است. برای اینکه مطمئن شوید که این کار را به صورت مرتب و مؤثر انجام میدهید، بهتر است برداشت های خودتان را بصورت اتوماتیک درآورید. 
منارد میگوید: "توصیه ما به مردم، اغلب این است كه اگر ماهانه، مبلغی برابر با اختلاف بین هزینه اجاره فعلی آنها و پرداخت هایی كه باید پس از دریافت مورگیج انجام دهند، پس انداز کنند، میتوانند سرمایه گذاری منظمی داشته باشند."
بنابراین، اگر هزینه اجاره ی واحد شما در هر ماه ۹۰۰ دلار است و طبق پیش بینی شما، مبلغ پرداخت مورگیج نیز در هر ماه ۱۶۰۰ دلار میباشد، باید ماهانه ۷۰۰ دلار در حساب پس انداز خودتان سرمایه گذاری کنید. در پایان سال، ۸۴۰۰ دلار یا در صورت داشتن همسر، نزدیک به ۱۷۰۰۰ دلار پس انداز خواهید کرد. 
به گفته ی این متخصص: "مردم در پس انداز کردن مشکل دارند. اما برداشت بصورت اتوماتیک، این کار را آسانتر میکند، چون این پرداختها از قبل برنامه ریزی شدهاند و لازم نیست در مورد آن فکر کنید. و بهتر است که از قبل، به تغییر سبک زندگی و اولویت هایی که در خرید یک خانه مطرح میشوند عادت کنید. " 

هدیه خانوادگی را بپذیرید

به منظور جمع آوری وجه نقد مورد نیاز برای پیش پرداخت، میتوانید از هدیه خانوادگی نیز بهره ببرید.
 به گفته ی منارد: "یکی از پدیده های نسبتاً متداول، به ویژه در تورنتو و ونکوور، این است که در سالهای اخیر قیمت خانه ها به طور قابل توجهی بالا رفته است. حالا در کبک نیز بیشتر از قبل، شاهد این اتفاق هستیم" 
به هر حال، برای عاقل یک حرف بس است: برای اینکه از این گزینه بتوانید استفاده کنید، باید یک هدیه واقعی باشد، نه وام.
والدین نیز میتوانند تصمیم بگیرند كه ملک خود را به یكی از فرزندان خود بفروشند و بخشی از قیمت خانه را که در حقیقت، ارزش ویژهی (equity) خانه محسوب میشود، به او ببخشند. به عنوان مثال، اگر والدین، صاحب خانه ای به ارزش ۵۰۰۰۰۰ دلار باشند و تصمیم بگیرند آن را به مبلغ ۳۰۰۰۰۰ دلار به فرزند خود بفروشد، این یعنی ۲۰۰۰۰۰ دلار به او هدیه دادهاند، و این باعث میشود که مبلغ مورگیج به ۳۰۰۰۰۰ دلار کاهش پیدا کند. 
این کارشناس میگوید: "والدین میتوانند ضمن اینکه در قید حیات هستند، مبلغی را برای خرید خانه به فرزندشان بدهند، تا اینکه فرزندانشان منتظر ارث باشد."

تأمین سرمایه ی بیشتر

آیا میخواهید از مزایای HBP بهرهمند شوید، اما هیچ مبلغی در RRSP خود ندارید؟ اگر میخواهید جریان نقدی فعلی خود را افزایش دهید و به یک صاحب خانه تبدیل شوید، می توانید از وام HBP استفاده کنید که یک استراتژی مالی جالب است. 
مطمئن شوید که قصد خرید یک ملک را دارید - در غیر این صورت، باید بازپرداخت وام خود را نیز پوشش دهید - و معامله را از چند ماه قبل برنامه ریزی کنید، چون شامل چندین مرحله است.
ابتدا باید مبلغی را وام بگیرید و حداقل ۹۰ روز قبل از برداشت آن برای HBP، باید آن را در RRSP خود واریز کنید. 
سپس میتوانید مبلغی را که از RRSP برداشت کرده اید، برای HBP استفاده نمایید تا بتوانید وام را بازپرداخت کنید. 
در اظهارنامه مالیاتی خودتان میتوانید از استرداد سرمایه گذاری RRSP خود استفاده کنید تا جریان نقدی خود را افزایش دهید. این مبلغ، بستگی به درآمد شما، نرخ مالیات شما و یا اعتبار مالیاتی که میتوانید درخواست کنید، دارد. باز هم، باید به بازه زمانی برای تملک یک خانه احترام بگذارید.
به گفته ی منارد: "وام HBP یک استراتژی مالی است که برای به حداکثر رساندن جریان پول نقد استفاده میشود. شما باید قبل از تصمیم گیری برای طی کردن این مسیر، پیامدهای مختلف این استراتژی را با یک مشاور تحلیل کنید. "
در پایان، تأمین هزینه پیش پرداخت، امکان پذیر است و روشهای مختلفی برای پیشبرد آن وجود دارد. منارد میگوید: "نکته مهم این است که استراتژی خود را با یک متخصص برنامه ریزی کنید، یعنی کسی که بتواند در طی همه مراحل، شما را راهنمایی کند."