آیا افزایش نرخ بهره مورگیج منجر به عدم توانایی در پرداخت مورگیج میشود؟

شاید افزایش نرخ بهره مورگیج – حداقل در کانادا - باعث تاخیر در پرداخت یا عدم توانایی  در پرداخت مورگیج­ نشود

بولتن هایدر-مورانیس: قانون گذارانی که تغییرات در قوانین مورگیج­ها را بررسی می­کنند، باید آنها را بر مبنای داده­های کانادایی پایه گذاری کنند، نه بر مبنای تجارب در ایالات متحده.

خانه­ای که در میامی، ایالت فلوریدا سلب مالکیت شده است. Joe Raedle / Getty

آیا افزایش نرخ بهره مورگیج در کانادا، منجر به بیشترشدن عدم توانایی در پرداخت مورگیج می­شود؟ به نظر می­رسد که مطابق با اعتقاد رایجی که در بین سیاست گذاران وجود دارد - و نظریه اقتصادی پایه – باید اینگونه باشد. اما مطالعه­ای که اخیرا به بررسی داده­های مربوط به استقراض و خرج مصرف کننده در کانادا پرداخته است، سؤالاتی را در مورد آن رابطه مطرح می­کند.

ترس از اینکه افزایش نرخ بهره می­تواند پرداخت مورگیج را برای کانادایی­ها دشوارتر کند، یکی از انگیزه­ها برای سخت­تر کردن مقررات مورگیج در کانادا بود. از جمله این تغییرات، می­توان به تست استرس، کوتاه کردن دوره استهلاک، و وضع مالیات­های جدید بر خریداران خارجی اشاره کرد. بدون شک، سیاست گذاران کانادا، تحت تأثیر تجربه در ایالات متحده قرار گرفتند، جایی که افزایش ناگهانی در مورگیج­های درجه دو( subprime mortgages)، نقش بسزایی در رکود بزرگ در سال 2008 داشت.

تجربه­ی ایالات متحده نشان داد که وقتی نرخ ­های مورگیج بسیار پایین و موقت (تیزر)، با نرخ­های بالاتر و بلند مدت جایگزین شدند، به دنبال آن، تعداد سلب مالکیت­ها هم افزایش پیدا کرد، به خصوص در بین کسانی که وام­های NINJA (بدون درآمد، بدون شغل و بدون دارایی) گرفته بودند.

اما مقاله­ای که اخیراً، یعنی هفته گذشته در نشست سالانه انجمن اقتصادی آمریکا ارائه شد، به نتیجه­ای متفاوت در کانادا است یافت.

نویسندگان این مقاله، یعنی Katya Kartashova از بانک کانادا و Xiaoqing Zhou از بانک مرکزی فدرال در ایالت دالاس، اطلاعات مربوط به مصرف کننده را از TransUnion دریافت کرده­اند؛ TransUnion یک آژانس گزارش­دهی اعتبار است که اطلاعات مالی مربوط به تقریبا تمام وام گیرنده­ها در کانادا را به همراه گزارش اعتباری در اختیار دارد. این اطلاعات شامل مورگیج ­ها و بدهی­های دیگر، مانند وام خودرو، کارت­های اعتباری، حداکثر اعتبار و وام­های اقساطی، به جز وام­های دانشجویی بود.

وقتی آنها اطلاعات مصرف کننده را تجزیه و تحلیل کردند، به این نتیجه رسیدند که افزایش در نرخ مورگیج و یا اقساط مورگیج، " آنگونه که معمولاً در روزنامه­ها و مطبوعات مالی ادعا می­شود، به نظر نمی­رسد که تاثیری در کاهش هزینه­های مداوم، افزایش اهرم مصرف کنندگان، یا افزایش احتمال کوتاهی در پرداخت مورگیج شود."

این تجزیه و تحلیل، براساس زمان سررسید  مورگیج متمرکز بود، که همان تامین مالی مجدد و تمدید در پایان یک دوره - معمولاً بین دو تا پنج سال - است. در زمان سررسید وام مورگیج، وام گیرندگان در مورد شرایط مورگیج با وام دهنده مجدداً مذاکره می­کند، از جمله­ی این شرایط می­توان به نرخ بهره مورگیج اشاره کرد که برای منعکس کردن شرایط رایج بازار، تغییر داده می­شود.

نوسانات نرخ بهره در سال­های اخیر، به محققان این امکان را داده است تا رفتار مصرف کننده را تحت شرایط انبساطی (هنگامی که نرخ بهره در حال نزول بود) وانقباضی(هنگامی که نرخ بهره در افزایش بود) تجزیه و تحلیل کنند. فرض اساسی این بود که در شرایط تمدید (renewal)، کاهش نرخ بهره منجر به اقساط کمتر برای مورگیج می­شود، در حالی که افزایش نرخ بهره اثر متضاد خواهد داشت. نویسندگان برای نشان دادن دوره انبساطی، وام­هایی که از تایخ ژانویه 2015 تا ژانویه 2017 تمدید شده بودند را تجزیه و تحلیل کردند، در حالی که وام­هایی که از تایخ ژوئیه 2017 تا ژوئن 2019 تمدید شده بودند، نمایانگر دوره انقباضی بود.

این تجزیه و تحلیل نشان داد که وقتی نرخ مورگیج و اقساط مورگیج کاهش می­یابد، رفتار مصرف کننده تفاوت چشمگیری دارد با زمانی که نرخ مورگیج و اقساط مورگیج افزایش پیدا می­کند. مثلاً عدم توانایی پرداخت در مورگیج و یا تاخیر ان را در نظر بگیرید.

مطابق با یافته­های دیگر، داده ­های کانادایی نیز نشان دادند که با پایین آوردن نرخ مورگیج،احتمال عدم توانایی پرداخت در مورگیج و یا تاخیر در پرداخت مورگیج و قصور درپرداخت وام­های اقساطی کاهش یافت.

اما وقتی نرخ مورگیج و اقساط افزایش یافتند، داده­های کانادایی هیچ مدرکی مبنی بر افزایش احتمال عدم توانای در پرداخت مورگیج یا سایر بدهی­ها نشان ندادند.

به عبارت دیگر، بالا رفتن اقساط مورگیج به دلیل بالاتر بودن نرخ مورگیج، منجر به احتمال عدم توانایی پرداخت بیشتر نشد.

نرخ احتمال عدم توانایی پرداخت مورگیج در کانادا، برای مدت طولانی بسیار پایین بوده است. نویسندگان، نرخ عدم توانایی پرداخت مورگیج را در حدود 1/0 درصد گزارش دادند. همچنین آنها به داده­های انجمن بانكداران كانادا مراجعه كردند، كه این داده­ها نشان می­داد از سال 2005 تاكنون نرخ عدم توانایی پرداخت مورگیج در كانادا از 0/5 درصد فراتر نرفته است.

در اوایل هفته جاری، مدیرعاملان بانک­های بزرگ کانادا به دولت فدرال هشدار دادند، که نسبت به تجدید نظر در تست استرسی که از ژانویه سال 2018 برای مورگیج­های بیمه شده و بیمه نشده اعمال شده است و وام گیرندگان را ملزم به داشتن شرایط نرخ بالاتر(تقریبا دو درصد بالاتر) از نرخ قرارداد می­کند، اقدام نماید.

لوئیس واچون، مدیرعامل بانک ملی کانادا، به بازارهای مورگیج­ در ایالات متحده اشاره کرد و اظهار داشت که قانون گذاران ایالات متحده با در نظر گرفتن تجارب گذشته،"در سال 2005 ، 2006 استانداردهای تعهدی را سخت­تر می­کردند تا از آنچه که بعدا رخ داد، جلوگیری کنند."

با اینکه سیاستگذاران و رهبران کانادایی مرتباً به نمونه­های آمریکایی استناد می­کنند،اما اختلافات ساختاری در بازار مورگیج­ بین ایالات متحده و کانادا هم ممکن است به تفاوت نتایج بازار مسکن کمک کرده باشد. برای کسانی که نمی­دانند باید بگوییم که مقررات مالی در کانادا همیشه سختگیرانه­تر از مقررات ایالات متحده بوده است به گونه­ای که وام­های نوع NINJA در کانادا، بسیار نادر بوده­اند.

همچنین، تعداد وام دهندگان بزرگ در کانادا که زمینه را برای اجرای مقررات یکسان فراهم می­کنند، اندک است. در عین حال، بر خلاف ایالات متحده که در آن مورگیج ­های­ طولانی مدت با نرخ ثابت، متداول ­تر است، مورگیج­ها­ در کانادا غالباً کوتاه مدت هستند (دو تا پنج سال) و دوره­های استهلاک طولانی 25 تا 30 سال دارند. علاوه بر این، مقررات ورشکستگی، چون به مورگیج ­ها­ مربوط می­شوند، در بیشتر مناطق کانادا محدودیت بیشتری ایجاد می­کنند.

چارچوب مقرراتی سختگیرانه ­تر در کانادا، دلیل بر آن نمی­شود که سطح بدهی بالای مصرف کننده نادیده گرفته شود. در سه ماهه دوم سال 2019، کانادایی­ها به ازای هر دلار درآمد خالص، 74/1 دلار بدهی بازار اعتباری داشتند.

اما قانون گذارانی که به دنبال ارزیابی هرگونه تغییر در قوانین مورگیج­ها­ هستند، بهتر است که آنها را بر مبنای داده­های کانادایی پایه گذاری کنند، نه بر اساس تجربیات در ایالات متحده که در آن، چارچوب­های نظارتی بسیار ضعیف بوده­اند.