کردیت اسکور شما چه تاثیری بر وام شما می گذارد؟

هنگام خرید خانه در کانادا جهت تامین منابع مالی نیاز به استفاده از وام بانکی خواهید داشت و این وام بانکی توسط موسسات مالی در این کشور به شما اعطا می‌شود. مبلغ این وام و شرایط اخذ آن تا حدود زیادی بستگی به کردیت اسکور شما خواهد داشت که در زبان فارسی از آن با عنوان امتیاز اعتباری شما یاد می‌شود. در واقع امتیاز اعتباری شما نتیجه حاصل از تحلیلی است که بر روی تمام منابع مالی، درآمدها، نرخ تبادل مالی و دارایی‌های شما انجام می‌شود و نتیجه حاصله با عنوان کردیت اسکور معیاری برای اعلام شرایط موسسات مالی هنگام اعطای وام مسکن به شما خواهد بود. هر مشاور املاک در کانادا نیز ممکن است پیرامون این امتیاز از شما پرسش کند. البته سابقه نامطلوب اعتبار مانع از خرید خانه شما نخواهد بود و فقط شرایط اخذ وام را سخت‌تر خواهد کرد. در ادامه این مقاله پیرامون دلایل و چگونگی این تاثیرات صحبت خواهیم نمود.

وام مسکن و شرایط کردیت اسکور شما در کانادا

اهمیت امتیاز اعتباری شما در شرایط تایید وام مسکن مسئله دور از ذهنی نیست؛ اما اینکه این موضوع تا چه حد می‌تواند بر روی همه جوانب روند درخواست وام موثر باشد، گاهی دور از ذهن است. به عنوان مثال این امتیاز، بر روی تمامی انواع وام‌هایی که ممکن است برای شما تایید شوند، مبلغ وامی که به شما تعلق می‌گیرد، میزان اقساط پرداختی، درصد بهره وام و حتی مبلغ بیمه وام شما نیز تاثیر خواهد داشت. به طور دقیق‌تر می‌توان چنین گفت که حداقل عدد لازم برای اینکه واجد شرایط اخذ وام از (پرایوت لندر) باشید، امتیاز اعتباری 620 است و هر چه از این امتیاز فراتر بروید، شرایطی که به شما پیشنهاد خواهد شد، شرایط ساده‌تری خواهد بود. در ادامه، تاثیرات مختلف کردیت اسکور بر اخذ وام برای خرید خانه در کانادا را به طور دقیق‌تر بررسی خواهیم نمود.

تعیین نرخ بهره بر اساس میزان ریسک

تمامی موسسات مالی کانادا میزان سود خود را بر اساس میزان ریسک موجود در اعطای اعتبار به شما خواهند سنجید. سیستم تعیین نرخ بهره و قیمت گذاری وام شما در این کشور به طور کل مبتنی بر ریسک است؛ بنابراین تعجبی نخواهد داشت که نرخ بهره وام شما بر اساس امتیاز اعتباری شما و میزان قسطی که می‌توانید ماهانه پرداخت کنید، داشته باشد.

به عنوان مثال امتیاز اعتباری 750 می‌تواند وامی 200 هزار دلاری با پرداخت 30 ساله و نرخ بهره 3.625% را برای شما مورد تایید قرار دهد و این یعنی پرداخت اقساط ماهانه 912 دلار. حال با امتیاز اعتباری 625 نیز همین وام با نرخ بهره 4.125% برای شما تایید خواهد شد که به پرداخت اقساط ماهانه 969 دلار خواهد انجامید. بنابراین در همینجا می‌توان نخستین تاثیر کردیت اسکور را بر روی وام خرید خانه در کانادا متوجه شد.

تاثیر کردیت اسکور(امتیاز اعتباری) شما بر روی LTV

یکی از معیارهای مهم در میان موسسات مالی، پارامتر LTV (loan to value ratio) است که در فارسی به عنوان نسبت میزان وام پرداختی به قیمت ارزش‌گذاری شده یک ملک خاص است. همین پارامتر LTV است که در نهایت میزان پیش پرداخت خانه شما را تعیین خواهد کرد. به عنوان مثال با یک LTV=95% شما می‌توانید برای ملکی 200 هزار دلاری، وام 190 هزار دلاری دریافت کنید.

میزان کردیت اسکور شما بر روی حداکثر نرخ LTV تاثیر خواهد گذاشت. به عنوان مثال اگر شما با داشتن امتیاز اعتباری 750 با توجه به قوانین، بتوانید 95% از قیمت خانه را وام بگیرید، با امتیاز اعتباری 650 بیشتر از 80% ارزش خانه به شما تعلق نخواهد گرفت و این یعنی 15% تفاوت در مبلغ پیش پرداخت مورد نیاز. البته این موضوع پیرامون وام‌های منطبق بر قوانین ملی اخذ وام مسکن است و برای وام‌های غیر منطبق بر این قوانین که توسط برخی موسسات پرداخت می‌شود، موضوع ممکن است دقیقاً به این شکل نباشد.

محرومیت از برخی برنامه‌های رسمی اعطای وام

گاهی اوقات پایین بودن امتیاز اعتباری شما ممکن است به طور کل شما را از دریافت برخی وام‌های وام مسکن محروم نماید. محرومیت از برخی برنامه‌ها به معنای این است که ممکن است برای برخی قوانین یا حتی برخی از وام‌ها کلاً واجد شرایط شناخته نشوید. به عنوان مثال زمانی که امتیاز شما کمتر از 620 باشد نمی‌توانید وام مسکن از موسسات تحت نظارت انجمن فدرال وام مسکن دریافت کنید و در این صورت باید چشم امید به برخی برنامه‌های غیر رسمی ارائه شده توسط برخی موسسات دیگر ببندید که احتمالاً شرایط سخت‌تر یا نرخ بهره بیشتری را برای شما در نظر می‌گیرند.

بخصوص این موضوع برای خرید مسکن دوم و یا سرمایه‌گذاری‌های متعدد بیشتر به چشم می‌خورد و از آنجایی که ریسک موجود در وام‌های دوم به بعد بالاتر می‌رود، ممکن است که امتیاز اعتباری شما به طور کل مانع از تایید شدن وام‌های شما شود. این‌ها موضوعاتی است که مشاور وام مسکن در کانادا بیش از هر چیز برای شما توضیح خواهد داد.

تاثیر کردیت اسکور بر میزان انعطاف ‌پذیری موسسات

بدون شک امتیاز اعتباری شما تنها عامل موثر بر اخذ وام جهت خرید خانه در کانادا نیست؛ اما این عامل می‌تواند بر میزان ارفاق موسسات در جاهای دیگری که ممکن است ضعیف‌تر باشید، موثر باشد. سابقه اعتبار شما ممکن است باعث شود که در گزینه‌های دیگری مانند درآمد پایین، پیش پرداخت کم یا اندوخته مالی اندک، موسسات مالی با شما بیشتر راه بیاییند و البته عکس این موضوع نیز صادق است و پایین بودن امتیاز اعتباری، انعطاف موسسات را کاهش خواهد داد.

به عنوان مثال اگر سابقه اشتغال شما و یا سطح درآمد شما درباره یک وام خاص به حد کفایت مطلوب نباشد، ممکن است با امتیاز اعتباری 750 از سوی موسسه بازهم مورد تایید قرار بگیرد؛ اما همین شرایط با امتیاز اعتباری 650 ممکن است شما را فاقد شرایط کافی برای گرفتن وام معرفی نماید. بنابراین میزان انعطاف پذیری موسسات نیز تحت تاثیر کردیت اسکور شما خواهد بود.

تاثیر Credit Score بر روی شرایط بیمه خصوصی وام مسکن (PMI)

بیمه رهن خصوصی (PMI) بیمه وام شما است که در صورت عدم بازپرداخت وام، تحت شرایطی بازپرداخت وام شما را ضمانت می‌کند. PMI برای افرادی که پیش پرداختی کمتر از 20% قیمت ملک را می‌پردازند، الزامی است و همچنین برای افراد غیر مقیم کانادا نیز انجام آن کاملاً اجباری خواهد بود. امتیاز اعتباری شما ممکن است بر شرایط این بیمه نیز تا حدودی تاثیرگذار باشد. به عنوان مثال برای بیمه ماهانه وام مسکن 95% با پوشش 30 درصدی وام شما، اگر امتیاز اعتباری شما بیش از 760 باشد، باید سالانه 0.54% درصد حق بیمه پرداخت نمایید. اما اگر امتیاز اعتباری شما کمتر از 680 باشد، همین حق بیمه به سالانه 1.15% می‌رسد. برای درک بهتر این درصدها به مثال عددی زیر توجه کنید:

برای اخذ وامی 200 هزار دلاری با امتیاز اعتباری 760 حق بیمه شما سالانه 1080 دلار (ماهانه 90 دلار) و با امتیاز اعتباری 679 حق بیمه سالانه شما 2300 دلار (حدوداً ماهی 192 دلار) خواهد بود.

بنابراین با در نظر گرفتن تمامی موارد بالا، بهتر است پیش از اقدام برای خرید خانه در کانادا سعی کنید سابقه اعتبار خود را افزایش دهید؛ چرا که با 100 امتیاز رشد در این مسیر قادر خواهید بود سالانه هزاران دلار در هزینه‌های خود صرفه‌جویی نمایید.