آیا کاناداییها میتوانند به مورگیجهای طولانی مدت دسترسی پیدا کنند؟

طبق یکی از گزارشات اخیر C.D. Howe Institute، مورگیج های بلند مدت، به دلیل اینکه باعث ثبات بیشتر در فرآیند خرید خانه میشوند، به نفع خریداران کانادایی خواهند بود. 
مایکل ک.فلدمن، نویسنده مقاله ی "یک مورد دیگر برای مورگیج های طولانی مدت: ثبات مالی"، استدلال میکند که دوره های مورگیج 10 ساله یا بیشتر، میتوانند تعداد مذاکرات مجددی که خریداران باید در طی استهلاک چند دهه ای در آنها شرکت کنند را کاهش دهند، و در نتیجه باعث  میشوند که آنها کمتر در مواجهه با نرخهای مورگیج بالاتر قرار گیرند. 
اما در این گزارش آورده شده است که تنها دو درصد از کل مورگیج های صادر شده در کانادا در سال 2018، وام های نرخ ثابتی بوده اند که مدت آنها بیشتر از پنج سال بوده است. طبق گفته جرمی کرونیک، مدیر تحقیقات موسسه C.D. Howe Institute، این عدم فعالیت نشانگر محدودیتهایی در هر دو طرف عرضه و تقاضا است.
در طرف تقاضا، اکثر کانادایی ها درک نمیکنند که مورگیج های طولانی مدت، یک امکان هستند. کرونیک میگوید: "من فکر میکنم که اگر از نظر اکثر مردم، شما میتوانید یک وام را برای مدت 5 سال یا کمتر دریافت کنید، و همین." و اضافه میکند که موسساتی که مورگیج های طولانی مدتتر ارائه میدهند، برای کاهش ضرر در درآمد که ناشی از مذاکره در وام / افزایش نرخ بهره و بازپرداخت زود هنگام مورگیج است، مبلغ حق بیمه (premium rate) دریافت میکنند.
عدم وجود تقاضا از طرف مصرف کننده و پتانسیل کاهش سود، به این معنی است که از دید اکثر بانکها، ارائه مورگیج های طولانی مدت ارزش کمی دارد. با این حال، اگر تقاضا از سوی خریداران خانه افزایش یابد، سناریویی که کرونیک پیش بینی میکند این است که وام دهندگانی که مجبور بودند به یک بازار رقابتی تر وارد شوند، شروع به گسترش مدت زمان وام ها و کاهش نرخ مورگیج خود میکنند. 
به گفته ی کرونیک: "در حال حاضر، بخشی از مسئله این است که نرخهای مورگیج برای مدت بیشتر از 5 سال، بسیار بالا هستند، بنابراین تقاضای زیادی وجود ندارد و عرضه زیادی هم وجود ندارد. امیدوارم به جایی برسید که بازار برای چیزی طولانی تر از پنج سال، جنبه ی رقابتی پیدا کند و با این کار، میتوانید ثبات بیشتری ایجاد کنید."
استفن پولوز، فرماندار بانک كانادا بارها مورگیج های طولانی مدت را تأیید كرده است، اما برای اینكه اینگونه وامها به مسئله عادی تبدیل شوند، ابتدا باید دو تغییر اساسی رخ دهد.
اصلاح بخش 10
شرایط وام در کانادا، در بخش 10 (1) قانون بهره ذکر شده است، که میگوید یک مورگیجر میتواند مبلغ مورگیج را پس از گذشت پنج سال از امضای اولیه مورگیج، در هر زمان پرداخت کند به شرط اینکه جریمه ای معادل بهره ی سه ماهه پرداخت نماید. 
قبل از دهه 1980، بانکها ادعا میکردند که هر بار، وامی تمدید میشد، یک وام 5 سالهی جدید شکل میگرفت، بدین معنی که اقساط اولیه، متحمل بهره ی سه ماهه میشوند. وام گیرندگان، این تمایز را در دادگاه به چالش کشیدند؛ آنها با این ادعا که همچنان دورهه ای مورگیج اولیه را - که اکنون بیش از پنج سال از آن گذشته است - ادامه می دهند، احساس کردند که حق دارند وام های خود را در سال اول و یا دو تا دوره ی جدید را بدون جریمه پرداخت کنند.
این چالش در دادگاه با شکست مواجه شد. بخش 10 بدون تغییر مانده است.
اما با استفاده از ترفندهای ساده، میتوان راه را برای مورگیج های طولانی مدت تر هموار کرد. برای اصلاح این متن، میتوان مدت زمان حق استرداد وام را از 5 سال به 10 سال افزایش داد؛ اما در عوض فلدمن، نوع بیان این متن را تغییر میدهد، به این صورت که مدت وام های مسکن نمیتواند بیش از پنج سال باشد، مگر اینکه به وام گیرندگان، مدت کوتاهی - مثلاً در هر پنج سال، 30 روز به ازای مدت وام - داده شود که در این مدت آنها بتوانند از یک حق استرداد کوتاه مدت استفاده کنند.
به گفته ی فلدمن: "به لحاظ تئوری، هزینه هجینگ (hedging) یک وام پیش پرداخت 30 روزه، باید به طور قابل ملاحظه ای کمتر از هزینه هجینگ یک وام پیش پرداخت چند ساله برای وام دهنده باشد."
بازبینیتست استرس 
گزارش فلدمن حاکی از آن است که بازبینیهای مورد انتقادی که در دستورالعمل وام دهی B20، معروف به "تست استرس" اعمال شدهاند، باید برای وام گیرندگانی که میخواهند نرخهای خود را برای دوره های طولانی تر از پنج سال، تعیین کنند، تعدیل شوند؛ تست استرس، توانایی وام گیرنده را در بازپرداخت وام با نرخ بهره دو درصد بیشتر از آنچه او در تلاش برای دریافت صلاحیت میباشد، میسنجد.
اگر یک وام گیرنده، همان مقدار وام را در مدت ده یا پانزده سال پرداخت کند، ریسک عدم توانایی در پرداخت با نرخ بالاتر تا حد زیادی به حداقل میرسد، و به این ترتیب، انجام یک تست استرس دقیق، ضرورت چندانی ندارد.
به گفته ی کرونیک: "هر زمان که مدت وام، طولانی تر شود، انجام تست استرس، الزام کمتری پیدا میکند."
تغییراتی مانند اینها، مستلزم اقدام از جانب دولت است. اما جای تعجب دارد كه دولت فدرال چقدر مشتاق است كه بار دیگر خواسته ی خود را به بازار مسكن تحمیل كند.
کرونیک میگوید: "ما داریم در مورد ایجاد ثبات بیشتر، صحبت میکنیم، بنابراین شاید این موضوعی باشد که آنها میخواهند آن را بپذیرند. "
یکی از سناریوهای احتمالی، این است که موجی از صاحب خانه های آزاد به بازار وارد شوند و منجر به همان مسائلی شود که دولتهای فدرال را وادار به مداخله ی بیجا کردند و در مرحله اول، تقاضا در بین خریداران را کاهش داد. این نتیجه ی مورد انتظار کرونیک نیست.
وی میگوید: "من حدس میزنم این سؤال پیش میآید كه آیا كسانی كه در حال حاضر از بازار مسكن خارج شده اند، اگر مورگیج طولانی مدت تری به آنها داده شود، میتوانند وام بگیرند. من مطمئن نیستم که شخصی بخواهد این کار را انجام دهد، چون آنها هنوز هم مجبور هستند برای یك مورگیج طولانی مدت، حق بیمه (premium) پرداخت کنند. اینکه آیا آنها میتوانند از این حق بیمه برخوردار باشند یا نه، مشخص نیست. "